Gregory GjiniHøyere inflasjon har aktualisert indeksregulering og økning av husleie. Det er normalt konsumprisindeksen (KPI) som styrer økninger i husleie for næringseiendom. Hvordan sikre at indeksreguleringen av bedriftens husleie er riktig?
Bedrifter som leier lokaler har vanligvis bestemmelser i husleieavtalen om indeksregulering av husleie. Det innebærer at endringer i konsumprisindeksen gir endringer i leieprisen. Det vanligste innen næringseiendom er å indeksregulere husleie med KPI for november eller oktober hvert år.
HVA ER KONSUMPRISINDEKS?
Konsumprisindeksen (KPI) er et mål for prisutviklingen i landet. Inflasjon er et annet ord for prisutvikling og prisvekst. Inflasjon måles gjerne ved hjelp av KPI, som beskriver utviklingen i priser for varer og tjenester etterspurt av private husholdninger bosatt i Norge.
Det er Statistisk sentralbyrå som har ansvaret for å lage statistikken. Undersøkelsen av prisutviklingen er månedlig og publiseres den 10. i hver måned. Undersøkelsen ble etablert i 1960, og erstattet en levekostnadsindeks som ble publisert fra 1914.
Statistikken benyttes i stor grad av offentlig virksomhet, inkludert at den er det sentrale målet for Norges Banks pengepolitikk og rentesetting. KPI er også viktig for finans- og analysemiljøene. For arbeidstaker- og arbeidsgiverorganisasjonene er KPI en viktig referanse ved lønnsoppgjør. KPI er også i utstrakt grad benyttet som grunnlag ved regulering av kontraktsbeløp, for eksempel husleiekontrakter for bedrifter.
Konsumprisindeks husleie
Konsumprisindeksen ved inngangen til 2023 er mer enn 13 prosent høyere enn før pandemien begynte i 2020. KPI var i november 2022 6,5 prosent høyere enn i november 2021, som igjen var 5,1 prosent over november 2020.
De siste to årene har det derfor blitt enda mer aktuelt for eiere av næringseiendom å prisjustere husleien. Siden starten av 2021 har inflasjonen gjort et byks i hele verden, også i Norge. Det langsiktige målet for rentesettingen til Norges Bank er at inflasjonen skal være nær 2 prosent. Hver måned siden da har vi hatt inflasjon høyere enn 2 prosent.
Er det utsikter til lavere inflasjon enn 2 prosent, skal renten normalt settes ned. Mens utsikter til høyere inflasjon fører til at sentralbanken setter renten opp. Stigende renter innebærer høyere kostnader for eiere av næringseiendom som har lånefinansiert deler av eiendomsmassen.
INDEKSREGULERING HUSLEIE
Eiere av næringseiendom har derfor all interesse av å indeksregulere husleie i disse tider. Når eiere av kontorer, lager og annen eiendom indeksregulerer husleien, vil de økte inntektene kompensere for de økte rentekostnadene knyttet til lånefinansiering av eiendomsporteføljen.
Dagens norske KPI ble satt til 100 i 2015. I november 2022 stod indeksen i 125,8, mens den i samme måned ett år før stod i 118,1. Det er dette som gir veksten på 6,5 prosent nevnt over.
Som nevnt over er det normalt KPI i november som brukes for å regulere neste års husleie, men det finnes også de som bruker oktober. Estate Nyheter, som skriver om næringseiendom, skriver i en artikkel at i 2022 ville utleier hatt flaks om de hadde oktober som standard, siden den årlige inflasjonen i den måneden var 7,5 prosent.
Uflaks for utleier er kanskje flaks for leietaker.
Uansett, med årlig KPI-justering av husleie over 5 prosent, blir det gjerne store absolutte kostnadsøkninger for leietaker. Som oftest er det dessverre ingen automatikk i at leietaker kan øke prisene mot sine kunder i takt med inflasjonen. Derfor er det viktig for økonomiavdelingen å følge nøye med på at indeksreguleringen gjøres riktig.
FANT AVVIK I ØKNING AV HUSLEIE
Business controller Ida Sælen i Invent Sport er blant dem som følger nøye med. De har nesten hundre butikker under merkevarene Sport Outlet og Sport Norge. Det betyr like mange husleieavtaler, alle sammen med sin egen betalingsplan og kontraktsfestede bestemmelser om husleieregulering i henhold til ulike prisindekser:
«Det er utleier som har ansvaret for å justere husleien. Med nesten hundre ulike avtaler er det viktig å kvalitetssjekke at prisjusteringene er riktige. For noen år siden gjorde vi en revisjon av samtlige husleieavtaler, og der fant vi noen avvik fra hva som var avtalt.»
«Bak hvert leieforhold og hver kontrakt er det mennesker som følger opp. Jo flere kontrakter vi har, desto større blir sannsynligheten for at det oppstår avvik i den ene eller annen retning. Dette gjør Complete Control til et lønnsomt verktøy for oss. I tillegg forbedres budsjettering og vi blir bedre til å følge opp avtalene når de nærmer seg utløp og det er på tide med reforhandlinger.»
LØSNING FOR INDEKSREGULERING
Det Ida Sælen i Invent Sport henviser til, er en løsning for avtalehåndtering som har en innebygget funksjonalitet for indeksregulering. Verktøyet Complete Control henter data automatisk fra prisindekser i hele Norden og andre europeiske kilder.
Med Complete Control blir det enkelt å verifisere om huseiers indeksregulering er i henhold til faktisk konsumprisindeks. Og som Ida Sælen gjorde, kan dere også gå bakover i tid for å sjekke om tidligere økninger i husleie har vært riktige.
Ønsker dere å se med egne øyne hvordan Complete Control kan hjelpe dere med å følge opp husleieavtaler og andre kontrakter?
PRISINDEKS NÆRINGSEIENDOM
Prisindeks for utleie av næringseiendom er ikke det samme som indeksregulering av husleie for bedrifter. Førstnevnte er en statistikk for prisutviklingen for leie av næringseiendom i flere ulike bransjer og områder. Prisindeksen for et år publiseres elleve måneder inn i det nye året, og blant annet derfor er den lite egnet som et verktøy for indeksregulering av husleie.
